Plazos en la construcción ¿En cuánto tiempo se puede construir una casa?

Ya hemos dicho en varias ocasiones, y no sin razón, que la construcción tiene muy mala fama y una de las razones de esto es el incumplimiento en los plazos de la obra. Raro es encontrar una obra que termine en la fecha prevista o, aún mejor, antes de tiempo. Pero estos retrasos que asociamos tan habitualmente a las obras pequeñas, a las reformas o las constructoras de menor envergadura, son también muy comunes a mayor escala. Un clarísimo y reciente ejemplo de estos retrasos es la nueva Filarmónica del Elba en Hamburgo, que debió acabar en 2010 y no pudo abrir sus puertas hasta el año 2017, y ese descomunal retraso en el plazo original supuso, entre otras cosas, que el presupuesto se multiplicase por 10, de 77 millones de euros a 789 millones.

La razón por la que estos retrasos en obra son tan habituales se debe a que los constructores saben que les merece la pena decir un plazo prácticamente imposible de cumplir, llevarse la obra y luego seguir adelante cuando comiencen los retrasos. La gente da tanta prioridad a tener su casa lo antes posible, que los plazos llegan a ser más importantes que los presupuestos a la hora de elegir contratista. Si no queremos tener disgustos en nuestra obra, es recomendable tener paciencia y contar siempre con una constructora que nos de confianza y nos ofrezca garantías.

Todo lleva tiempo y en el caso de la construcción esto es especialmente cierto, desde los estudios previos y el desarrollo del proyecto, pasando por la construcción y considerando la espera a la aprobación de nuestra licencia, construir una vivienda es un proceso largo que rara vez va a bajar de un año completo. Para entender mejor cómo funcionan los tiempos desde el encargo de un proyecto de vivienda hasta el día que podemos entrar a mudarnos, vamos a repasar paso a paso las distintas etapas de este proceso.

Todos los plazos que se van a comentar a continuación son para el ejemplo de una vivienda de entre 100 y 200 metros cuadrados y de construcción “tradicional”, esto no quiere decir que sea de ladrillo, sino que todo o casi todo se ejecuta en obra, sin elementos prefabricados. Las viviendas prefabricadas y la construcción industrializada reducen considerablemente los plazos pero limitan mucho la libertad del diseño.

PARCELA Y ARQUITECTO

Buscar la parcela: MUY VARIABLE

Empezamos por lo más esencial para poder construirse una casa, contar con una parcela donde hacerlo. Por desgracia, es prácticamente imposible estimar un plazo para esta parte del proceso. En la mayoría de ocasiones, cuando alguien nos escribe para hacer una casa ya cuenta con una parcela, pero ese no es siempre el caso. Encontrar la parcela perfecta para nuestra futura vivienda puede llevarnos meses e incluso años y realmente merece la pena dedicarle todo el tiempo necesario hasta estar completamente satisfechos. Si necesitas ayuda para encontrar parcela puedes leer nuestro artículo “5 factores a tener en cuenta para elegir parcela”.

Encontrar arquitecto: 1 MES

Para comenzar con nuestra futura casa lo primero que necesitaremos es contar con un arquitecto o un estudio de arquitectura. En este sentido, como estudio de arquitectura que somos y siendo conscientes de que todo el mundo consulta con varios arquitectos antes de tomar una decisión, solo podemos recomendar que se elija a quién más confianza nos dé, quién creamos que va a encajar mejor con la casa que tenemos en mente. Si la elección se realiza basada en el precio es muy probable que nos acabemos llevando algún disgusto, no porque “lo barato sale caro”, sino porque muchos arquitectos dan precios muy bajos (sabiendo que tienen más posibilidades de que les elijan) para luego llevarse el dinero que quieran a base de comisiones. Los honorarios del arquitecto deberían situarse entre el 8 y el 10% del presupuesto total de la obra y, como mucho, bajar hasta el 6%, todo lo que esté por debajo de esa cifra es “sospechoso”.

Si quiere construirse una casa y ahora mismo se encuentra en este punto del proceso, no dude en ponerse en contacto con nosotros, estaremos encantados de poder ayudarle.

PROYECTO

Estudios previos y anteproyecto: 1-2 MESES

A nuestro parecer esta es probablemente una de las fases más importantes de todo el proceso, si no la más importante de todas. En esta fase se realiza el estudio geotécnico y topográfico (a no ser que al comprar la parcela ya nos los hayan dado), se consulta la normativa urbanística para saber qué se puede y qué no se puede hacer y, sobre todo, se esbozan las primeras ideas de la vivienda. Esta última parte es la que puede llevar más tiempo y en nuestra opinión es esencial una estrecha colaboración entre promotor y arquitecto para dar con el diseño perfecto para cada caso.

En Arrevol realizamos cuantas reuniones sean necesarias con el cliente, ya sea en su actual vivienda, en nuestra oficina o, de forma más distendida, en una cafetería o en un bar, con el objetivo de entender perfectamente las necesidades y gustos de cada una de las personas que van a vivir en la vivienda, y así poder presentar diseños e ideas a medida que se refinan y ajustan con cada reunión.

Proyecto básico y de ejecución: 5-6 MESES

Una vez se ha decidido cómo va a ser la casa comienza el desarrollo del proyecto. Esta parte es esencialmente trabajo del arquitecto que tendrá que sacar todos los planos, así como, la memoria, el presupuesto y el pliego de condiciones necesarios para que el proyecto sea visado y se pueda entregar al Ayuntamiento y a distintas empresas para que manden sus ofertas.

Durante esta fase se tienen que desarrollar, entre otras cosas, todos los planos de la vivienda y un presupuesto estimado creado a partir de bases de precios. Aunque esta fase es trabajo directo del arquitecto, es muy recomendable seguir manteniendo reuniones constantes con la propiedad para poder discutir temas como precios y materiales o definir en conjunto los planos de electricidad o iluminación. Cuantos menos cambios se hagan durante esta fase, más breve será.

LICENCIA Y CONSTRUCTORA

Aprobación de la licencia: DESDE 1 SEMANA A UN AÑO… O MÁS

Con el proyecto completo llegamos a la parte más complicada de medir en tiempo y que puede llegar a suponer un importante parón en todo el proceso. Este plazo depende completamente del Ayuntamiento del municipio en el que se quiera construir la vivienda y las diferencias son estratosféricas. En municipios pequeños, de menos de 10.000 habitantes, el Ayuntamiento suele estar muy interesado en que más gente vaya a vivir y facilitarán en todo lo posible los trámites para conseguir la licencia. En estos casos, no es raro que una vez entregada la licencia tengamos una respuesta pasada 1 o 2 semanas. En cambio, en los Ayuntamientos de las grandes ciudades, esta fase puede superar fácilmente el año. Para el caso concreto de Madrid, el Ayuntamiento establece un plazo máximo de 6 meses para responder a las solicitudes de licencias y aunque este plazo rara vez se cumple, meter presión a partir de esa fecha puede ayudarnos a acelerar el proceso.

Búsqueda de constructora: 1-2 MESES

Para poder llevar a cabo la construcción de nuestra vivienda necesitaremos contratar una empresa constructora y, probablemente, alguna otra empresa adicional (empresa de cocinas, carpintero para los armarios, jardinero…), aunque la constructora puede llegar a hacer todo, lo más probable es que muchos de los trabajos los subcontrate y pueda merecer la pena buscar una empresa especializada para algunos de ellos. Esta fase se puede ir realizando al mismo tiempo que esperamos a que la licencia sea aprobada por el Ayuntamiento e incluso se puede ir adelantando cuando el proyecto básico este completo y el de ejecución a medias.

Es muy importante dedicar tiempo a la búsqueda de una contrata para evitar sorpresas a futuro. Es recomendable preguntar a todas las empresas posibles y así poder comparar la relación calidad/precio y las garantías que nos ofrezcan. Las constructoras, además de mandarnos un presupuesto de ejecución de la obra, también nos darán un plazo de construcción de la misma. Aunque los presupuestos si pueden variar bastante (unas empresas pueden tener unos gastos indirectos mucho mayores que cubrir o quizás añadan unos márgenes más grandes), los plazos de obra deberían ser bastante consistentes entre las distintas empresas, sin haber grandes diferencias.

OBRA Y DOCUMENTACIÓN FINAL

Periodo de obras: 6-10 MESES

Y, finalmente, tras todo el trabajo del proyecto, los trámites oportunos con el Ayuntamiento y la búsqueda de empresas, da comienzo por fin la construcción de la vivienda. Este plazo depende de muchísimos factores, pero antes de que comience a construirse ya sabremos cuanto tardará, ya que la contrata se debe comprometer a un plazo, al igual que a un presupuesto.

Los aspectos que más alteran el plazo de una obra de construcción de una vivienda nueva son:

  • Calidad del terreno y cimentación – Según la calidad del terreno, que descubriremos al principio del todo con el estudio geotécnico, la cimentación va a variar drásticamente. Un mal terreno que obligue a una cimentación muy profunda puede añadir 1 o 2 meses al plazo de obra. También el movimiento de tierras (primera fase en la construcción de una vivienda) se puede ver afectado por las condiciones de la parcela, siendo habitualmente mejor los terrenos llanos, ya que son más sencillos de adaptar.

  • Tamaño de la vivienda – Obviamente, cuanto más grande es la vivienda más se tarda en construir, aunque en viviendas de tamaño medio (entre 100 y 300 m2) las diferencias no son muy notables.

  • Plantas de la vivienda – Este aspecto sí se nota mucho en el plazo y también en el presupuesto. Por esta razón, siempre que sea posible construir toda la casa en una sola planta y no suponga ningún perjuicio, como podría ser no disponer de buenas vistas, es muy recomendable limitar la construcción a una sola planta.

  • Tipo de estructura – La estructura es una de las fases de la construcción que más tiempo absorbe por lo que según la solución que decidamos tomar podemos ver variaciones grandes en el plazo. Construir en madera y acero es bastante rápido, mientras que construir en hormigón o fábrica de ladrillo puede suponer un par de meses más de trabajo.

Últimos trámites: 1-2 MESES

Con la casa ya construida, solo falta por dar el último paso antes de poder entrar a vivir y estrenar nuestro nuevo hogar. Esta última fase suele ser rápida y está comprendida por la documentación final, recepción y liquidación de obra (trabajo del arquitecto), el alta de los distintos suministros en cada compañía, el registro de la propiedad y, por último, conseguir la cédula de habitabilidad.

CONCLUSIÓN

Después de ver los plazos necesarios para cada fase dentro del proceso de construcción de una vivienda podemos concluir que ir con prisas no es una buena idea. Construir una casa a medida, hecha en base a los gustos y necesidades de sus usuarios es un trabajo complicado y largo que suele desarrollarse en un periodo de entre uno y dos años.

Aunque la fase de la licencia puede aumentar drásticamente los plazos, podemos asumir que, por regla general, desde que contratamos al arquitecto hasta que podemos mudarnos a vivir van a pasar entre 18 y 20 meses.