Los próximos desarrollos urbanísticos en la ciudad de Madrid

Vista general de Madrid Nuevo Norte.

En la ciudad de Madrid se está dando un proceso muy interesante: dentro de la M-30 apenas hay suelo para construir vivienda nueva, por lo que abunda la reforma, no sólo de viviendas, sino de edificios completos; la zona exterior a la M-30 es la principal fuente de vivienda nueva de la ciudad, poco a poco se van aprobando planes de desarrollo urbanístico pero no con la velocidad que a muchos les gustaría (mucha gente no tiene más remedio que buscar vivienda en municipios colindantes a un precio asequible). Sin embargo, la demanda de vivienda sigue creciendo y el precio de la misma también.

¿Dónde se encuentran estas oportunidades de inversión, promoción y compra en Madrid? En este post hablamos de 5 desarrollos urbanísticos que están previstos en la capital durante los próximos años.

En naranja, los PAUS de Madrid previstos en el PGOUM 97.

Existen más desarrollos en Madrid, algunos ya muy avanzados (ensanche de Vallecas, Valdebebas, ensanche de Barajas, etc.) pero en este post hablamos de aquellos que, sin haber comenzado con la construcción, cuentan con un grado de definición completo y un nivel de aprobación avanzado por parte de los organismos involucrados (lo cual suele llevar bastante tiempo).

Operación Mahou-Calderón

Vista aérea de la zona afectada por la operación Mahou-Calderón.

Se trata de una de las operaciones más importantes dentro de la M-30. Se desarrolla en un área de 193.804 metros cuadrados del distrito de Aganzuela, en los terrenos de la antigua fábrica cervecera de Mahou y en la parcela del estadio Vicente Calderón.

En abril de 2019 se aprobó el proyecto de reparcelación, que era el único trámite pendiente para iniciar la edificación y otorgar licencias de obra. Antes de poder empezar a construir, hay que cubrir una parte de la M-30, demoler el estadio (trabajos que comenzaron el pasado domingo 5 de mayo de 2019) y reparcelar la zona, con lo que no se podrá comenzar la construcción de viviendas hasta 2021.

Se construirá una plataforma verde para cubrir la M-30 en vez de soterrarla.

El proyecto aprobado contempla bloques de viviendas de hasta 8 alturas, con un total de 1.300 viviendas (un 10% de las mismas serán protegidas) que se construirán dentro de la M-30, algo muy escaso y codiciado sobre todo tratándose de obra nueva.

El rango de precios de las viviendas es elevado, las más pequeñas partirán del entorno de los 450.000 € y las más grandes superarán los 600.000 €. Los áticos serán un caso aparte, ya que en promociones de obra nueva cercanas se están vendiendo por 9.000 € el metro cuadrado.

El plan para la remodelación de la zona Mahou-Calderón.

Al encontrarse en el límite de la M-30 la conexión mediante coche con el resto de la ciudad es muy buena. La conexión de metro también será buena, siendo las paradas más cercanas Pirámides, Marqués de Vadillo y Puerta de Toledo, todas dentro de la línea 5.

Madrid Nuevo Norte

Zonas afectadas por Madrid Nuevo Norte.

Anteriormente conocido como Operación Chamartín, Madrid Nuevo Norte se extiende en el límite norte de la capital madrileña concentrando una buena parte de la actuación en un área situada entre la M-30 y la M-40. Comienza en los alrededores de la estación de Chamartín y termina conectando con el monte de El Pardo, conectando Chamartín, Fuencarral, Las Tablas y Montecarmelo.

Se prevé que las obras comiencen en 2020 pero el nuevo barrio no estará terminado por completo hasta el año 2040. Actualmente, se encuentra aprobado por el Ayuntamiento de Madrid y pendiente de aprobación por parte de la Comunidad de Madrid. Se estima que en un plazo de no más de 4 meses la Comunidad de Madrid lo aprobará definitivamente.

Perspectiva del desarrollo de Madrid Nuevo Norte.

Madrid Nuevo Norte contará con 10.500 viviendas de las cuales un 20% tendrán protección pública, todas ellas estarán orientadas a la máxima eficiencia energética. El rango de precios en el que se situarán las mismas aún está por determinar aunque, por la ubicación, la vivienda libre en este nuevo barrio tendrá un precio por encima de la media del precio de la vivienda en Madrid.

Vista aérea del futuro desarrollo de Madrid Nuevo Norte.

Está previsto crear nuevas estaciones de metro y el propio plan urbanístico nace con la idea de comunicar entre sí los barrios del norte de la capital, hasta ahora divididos por la gran superficie de infraestructuras presentes en la zona. Además la estación de Chamartín se remodelará por completo para, entre otras cosas, acoger todos los trenes AVE del norte de la península.

Parque de los Ingenieros

Situado al sur de Madrid, en los antiguos terrenos del Parque Central de Ingenieros de Villaverde, hablamos de un desarrollo que se ubica ya en las afueras de la M-40 en el barrio de Los Ángeles del distrito de Villaverde.

En 2011 se comenzó la venta de parcelas, pero debido a la crisis y la falta de financiación no se ha desarrollado la construcción de vivienda hasta los últimos años. En 2015, un fondo alemán compró 9 parcelas donde se están construyendo actualmente 1.300 viviendas. Además, recientemente se ha aprobado la puesta en marcha del proyecto de 366 viviendas de protección oficial de la mano de las cooperativas Vitra y Casalar.

Vista aérea de los terrenos del Parque de Ingenieros.

En total, está prevista la construcción de 3.500 viviendas, de las cuales 1.700 contarán con algún tipo de protección. Ya existen viviendas a la venta por precios que van desde los 160.000 € hasta algo más de 200.000 € según la tipología.

La comunicación mediante coche es buena gracias a su cercanía a la M-40 y además cuenta con dos paradas de metro cercanas de la línea 3 (Ciudad de Los Ángeles y Villaverde Bajo). También muy cerca del barrio está la parada de cercanías Puente Alcocer.

Los Ahijones

Plan de desarrollo de Los Ahijones.

El desarrollo de los Ahijones se sitúa en el distrito de Vicálvaro, entre el Cañaveral y Los Berrocales y tiene una superficie total de 5,5 millones de metros cuadrados, siendo uno de los desarrollos más grandes previstos en el sureste de la capital.

En abril de 2019 comenzó la fase de urbanización para las primeras 3.000 viviendas. La intención es que la construcción de estas primeras viviendas comience en 2021. En total, el desarrollo de los Ahijones prevé la construcción de 17.000 viviendas de las cuales un 50% tendrán algún tipo de protección.

Terrenos donde se construirán las viviendas de Los Ahijones.

Se podrá acceder al nuevo barrio a través de la M-45 y de la carretera M-203 pero actualmente no dispone de estaciones de metro. En todo caso, se encuentra en estudio la construcción de nuevas estaciones en el tramo de metro de la línea 9 que atraviesa la zona.

Los Berrocales

Vista aérea de lo que será el desarrollo de Los Berrocales.

Este desarrollo cuenta con un total de 8 millones de metros cuadrados. Se ubica al sur del desarrollo de Los Ahijones y separado del ensanche de Vallecas por la A-3. Es aún más grande que Los Ahijones y contempla la construcción de más de 22.000 viviendas de las cuales más del 50% tendrán algún tipo de protección.

Terrenos de Los Berrocales.

El proyecto se dividirá en un total de 6 etapas y está previsto que se siga urbanizando y construyendo hasta el año 2034. Actualmente se encuentra aprobada la urbanización para las etapas 1 y 3 del proyecto, que son las más cercanas al ensanche de Vallecas.

Otros desarrollos urbanísticos en marcha, pero menos desarrollados, son el de Los Cerros y Valdecarros, ambos situados (de nuevo) en el sureste de la capital y con 66.000 viviendas estimadas entre los dos. El plan de Valdecarros es el más grande de todos, ya que contempla una superficie total de 19 millones de metros cuadrados pero se encuentra actualmente paralizado por los organismos públicos. Sumando los desarrollos del suertes de la capital (Valdecarros, Los Cerros, Los Berrocales y Los Ahijones) tendríamos más de 100.000 viviendas nuevas en la zona sureste de Madrid.

PAUS del sureste, donde se concentrará la mayor parte de futura vivienda de obra nueva en Madrid (Idealista).

También hay que destacar el plan para el Paseo de la Dirección que se encuentra en las últimas fases de aprobación y que es otro de los pocos suelos disponibles para edificación residencial en la almendra central de Madrid (interior de la M-30), contemplando en total unas 2.000 viviendas.

Remodelación del Paseo de la Dirección en Madrid.

Queda a la vista que la mayor parte de la vivienda nueva en la ciudad de Madrid de los próximos años se concentrará, ya no al otro lado de la M-30, sino más bien al otro lado de la M-40. Las oportunidades de obra nueva dentro de la M-30 son escasas y, de existir, se basarán en la rehabilitación y renovación completa de edificios ya existentes (o incluso su demolición en determinados casos) y en la colmatación de la llamada almendra central (donde aún quedan pequeñas áreas de oportunidad, como el citado Paseo de la Dirección). La lejanía de estos nuevos desarrollos del centro de la capital y de todos los demás barrios de la capital, exigirá una revisión y actualización del modelo actual de transporte público y privado que conecta la ciudad.