¿Cuánto cuesta una reforma integral y eficiente en una casa?

En España, teniendo en cuenta el elevado precio de la vivienda, a día de hoy, en las principales ciudades del país, mucha gente se plantea reformar su vivienda en vez de comprar una nueva, o se compra una vivienda de segunda mano y en mal estado (en las que el precio es más negociable y ajustado) para luego reformarla. A partir de la crisis del mercado inmobiliario y ante la escasez de vivienda nueva, las obras de reforma en viviendas de segunda mano en nuestro país han crecido mucho en los últimos años.

El número de reformas ha crecido mucho, pero no todas son realizadas por verdaderos profesionales del sector.

Antes de comenzar cualquier reforma, es conveniente preguntarnos qué buscamos con la misma: hacer que nuestra casa se revalorice, modernizar la vivienda, hacer arreglos meramente estéticos (lo que llamamos “lavado de cara”) para alquilarla, etc. Es decir, según el tipo de uso que le pretendamos dar en la actualidad y en el futuro a la vivienda, será más recomendable un tipo de reforma u otra y deberemos invertir más o menos dinero.

Si queremos reformar nuestra vivienda para vivir muchos años y, por ejemplo, formar una familia, entonces la inversión tenderá a ser mayor. Si se trata una vivienda temporal, de veraneo o destinada al alquiler, podemos optar por reformar lo justo y necesario. En ambos casos, nunca viene mal un profesional (como un arquitecto) que nos pueda dar consejo y asesoramiento para invertir lo mejor posible nuestro dinero.

En este post hablaremos del coste medio para el tipo de reforma más frecuente en nuestro estudio de arquitectura. Se trata de una reforma integral o completa, en la que se demuele por completo el interior de la vivienda, incluidas todas las instalaciones (cocina, baños, etc.), se renuevan las ventanas, se realiza una nueva distribución totalmente a medida y se instalan mejoras de cara a conseguir una mayor eficiencia energética (para que la vivienda consuma poco o nada).

Este tipo de reforma es frecuente en viviendas de segunda mano, con una cierta antigüedad, que no son eficientes y que también están desactualizadas en cuanto al número de estancias, su tamaño, distribución, etc. En Arrevol nos encargamos de rediseñar la vivienda para que se adapte por completo a las necesidades de nuestros clientes y para que consuma lo menos posible, de manera que a largo plazo se recupere la inversión.

Una vez especificado el tipo de reforma del que vamos a hablar, estos son los principales gastos asociados a una reforma integral en Madrid, para el caso, a modo de ejemplo, de una vivienda de 150 m2.

El equipo técnico (arquitectos)

Este coste seguramente no sea el más relevante de una reforma por su cuantía, pero posiblemente sea el más importante y el que nos puede ahorrar mucho dinero y dolores de cabeza. Antes de embarcarse en cualquier reforma, antes incluso de haber firmado, en su caso, la compra de la vivienda, es totalmente recomendable contactar con un equipo de arquitectos que te asesoren a lo largo de todo el proceso.

En Arrevol nos encargamos de desarrollar todo el proyecto de reforma, haciendo planos de distribución, planos de instalaciones, alzados de los interiores, seleccionando calidades, asesorando a la propiedad, supervisando las obras, etc. Simultáneamente, desarrollamos una memoria de calidades y un presupuesto ciego, documentos que serán de gran ayuda para comparar precios de las diferentes empresas candidatas a realizar las obras de reforma.

Hay que subrayar que, en reformas complejas como la que planteamos, estos trabajos previos a la obra son de suma importancia si queremos evitar imprevistos o presupuestos incompletos, que después darán como resultado una vivienda que no cumple con nuestros objetivos. También requieren tiempo, desarrollar toda la documentación de proyecto previa a las obras, supone al menos 1 mes de plazo. Después, nos encargamos de controlar que la ejecución de los trabajos es correcta, realizando todas las visitas de obra que sean necesarias y prestando ayuda incluso en la liquidación final, revisándola para que todo sea correcto.

Este tipo de servicio no tiene unos honorarios establecidos, el precio normalmente ronda entre el 7% y el 10% del coste de ejecución material de las obras. Para el caso de una vivienda de 150 m2, en una reforma integral con las características citadas antes, suponiendo que no se actúa sobre elementos estructurales ni se amplía la vivienda, los honorarios de los arquitectos estarían entre los 7.500 € y los 10.000 €.

Por último, un dato importante, los honorarios del estudio de arquitectura deben ser independientes del coste de las obras. Esta independencia garantiza que el arquitecto siempre defenderá los intereses del cliente, no recibirá pago o comisión alguno de la empresa constructora y así podremos garantizar al 100% la calidad de los trabajos que se realicen. En Arrevol solo trabajamos de esta manera para ofrecer la máxima calidad.

Costes de licencia del Ayuntamiento

Antes de empezar las obras hay que solicitar licencia al ayuntamiento. Este es otro de los trabajos incluido en los honorarios del arquitecto que contratemos. En el ayuntamiento hay que pagar varias tasas, cuyo número y cuantía depende del municipio en el que estemos realizando las obras. En Madrid, donde se sitúa la vivienda de 150m2 que estamos planteando reformar, deberemos pagar una tasa fija de 287,87 € por prestación de servicios urbanísticos y un 3% del presupuesto de la obra en concepto de ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras). Para calcular este 3% deberemos descontar del presupuesto de la reforma (para el caso de Madrid) todos los acabados, mobiliario y otras partidas, el arquitecto se encargará de revisar estos datos y hacer el cálculo para que no paguemos más de la cuenta. También tendrá en cuenta la posible bonificación que afecte a nuestra vivienda (que varía según el tipo de protección de la misma y que puede llegar al 90%).

Teniendo en cuenta todos estos datos, para una vivienda sin ningún tipo de protección (lo cual, como hemos dicho, daría derecho a bonificaciones), podríamos hacer una estimación de coste total de licencia y tasas de ayuntamiento de 2.300 €.

Costes completos de las obras de reforma

Hablamos de una obra en la que todo el interior de la vivienda desaparece, se dejan a la vista instalaciones y elementos estructurales y se reajusta la distribución interior desde cero, sacándole el máximo partido. Hay que intentar aprovechar cada centímetro.

Las instalaciones de climatización, ya sean radiadores y aire acondicionado, suelo radiante-refrescante o un recuperador de calor, también se renuevan por completo. La cocina será nueva. Si se considera necesario, se mejorará también el aislamiento térmico de la vivienda, así mismo se cambiarán todas las ventanas por unas más eficientes. También se renueva por completo la instalación de fontanería y se cambiarán tramos de bajantes si fuera necesario (este último coste muchas veces corre a cargo de la Comunidad de Propietarios).

Tras esta reforma, el edificio podrá ser viejo pero nuestra vivienda no tendrá nada que envidiar a una vivienda recién construida de los nuevos barrios de Madrid.

Pero ¿cuánto cuesta este tipo de reforma? Podemos hablar de un precio medio que ronda entre los 600 €/m2 y los 900 €/m2. Esto sería con unas calidades de materiales medias-altas. Así, para el caso más común, de una reforma con calidades medias-altas, se puede hacer una reforma integral, incorporando sistemas de climatización eficientes y otras mejoras de alta eficiencia energética (como adición de aislamiento térmico en fachada), por 700 €/m2. De esta manera, en una vivienda de 150 m2, una reforma integral de estas características se podría hacer sin problemas por 105.000 €. Este precio incluye todo, desde la demolición, hasta la colocación de las luces en los techos, las mamparas en los baños y la puesta en marcha de las instalaciones. La cocina y los armarios, dada la importancia que tienen estas partidas en las reformas de hoy en día, las valoramos a continuación.

El precio de la cocina

La cocina es un espacio que cada vez tiene más protagonismo en nuestras viviendas. El concepto de años pasados, de una cocina asociada a las tareas del servicio, ha dado paso a nuevos conceptos en los que predominan las cocinas abiertas, de diseño, pensadas para enseñarlas e incluso para hacer vida a diario en ellas, con toda la familia y amigos. De ahí que el presupuesto dedicado a las cocinas también se haya disparado en los últimos años. Para el mobiliario de cocina (armarios, torres, cajoneras, islas, etc.) deberíamos considerar un gasto medio de 400 €/m2 a lo que habrá que añadir los electrodomésticos, partida que supondría aproximadamente 4.000 € con electrodomésticos de gama media-alta.

Así, para la cocina de una vivienda de 150 m2, suponiendo un tamaño aproximado de 15 m2, deberíamos considerar aproximadamente 10.000 €.

Los armarios

Los armarios de la vivienda son otro punto importante de una reforma, todo el mundo quiere el máximo almacenaje posible. Para conseguirlo, es muy importante haber hecho un trabajo profesional en la fase de diseño de la nueva distribución de la vivienda, de manera que se aproveche cada centímetro (algo que es tarea de nosotros, los arquitectos).

El precio de los armarios también varía mucho dependiendo de si los hacemos completamente a medida, modulares de diseño u, otra opción, modulares de IKEA. Podríamos establecer un precio medio, para unos armarios a medida, de buena calidad pero no de diseño, de 700 €/ml. La media de metros lineales de armario en las viviendas que diseñamos en Arrevol (viviendas de en torno a 150 m2 y una vez reformadas) es de 12 metros lineales, por lo que todos los armarios de una vivienda de este tamaño tendrían un coste estimado de 8.400 €.

Costes de limpieza

Al final de las obras de reforma las viviendas acaban, inevitablemente, llenas de polvo y sucias. El tipo de suciedad y la accesibilidad a la vivienda, pueden hacer variar en gran medida el coste de un servicio de limpieza. También es cierto que en el precio de 105.000 € que hemos indicado para una obra de reforma de este tipo, podría estar incluido el coste de una limpieza de fin de obra. En todo caso, para una limpieza de obra profesional y global (eliminación de polvo, restos de mortero y yeso, limpieza de ventanas, retirada de restos a contenedor, etc.), en el caso especificado de una vivienda de 150 m2, necesitaremos un presupuesto aproximado de 300 €.

Estas limpiezas suelen requerir medio día o incluso un día completo. Aun así, el polvo en suspensión se seguirá depositando en nuestros muebles y en el suelo durante unos días más, esto es inevitable.

Otros gastos asociados a las reformas (interiorista, mobiliario, guardamuebles, mudanza, alquiler piso, etc.)

Por último, debemos tener en cuenta otros costes asociados a una reforma, algunos son opcionales y otros serán necesarios.

Contratar la decoración de interiores es un gasto opcional dentro de una reforma. El trabajo del decorador puede complementar al del arquitecto, pero lo cierto es que muchos estudios de arquitectura (como el nuestro) ya incluyen un asesoramiento en cuanto a los acabados estéticos de la vivienda que te serán más que suficiente. El precio de un decorador de interiores es difícil de determinar, pero puede partir de los 5.000 € en adelante para una vivienda completa de 150 m2. Hay decoradores que cobran una tarifa fija por estancia, por m2 o por horas de trabajo. Como hemos dicho con 5.000 € debería ser suficiente, pero para hacernos a la idea de cuánto puede variar este precio, según un artículo del periódico El Mundo, en Madrid y Barcelona la media por este servicio se sitúa en 15.000 €.

El mobiliario es otro coste asociado generalmente a una reforma, aunque depende de si vamos a reutilizar todo el mobiliario de una vivienda anterior, solo una parte o si lo vamos a renovar por completo. También influirá, en caso de mudarnos, si nuestra vivienda anterior era más pequeña que la nueva. En este último caso, es probable que los muebles se nos queden pequeños para la nueva casa y tengamos que acabar renovándolos.

Si estamos en la situación de necesitar absolutamente todo el mobiliario, suponiendo que compramos muebles de calidades medias, el precio de todos los muebles de la casa rondaría los 12.000 €. Por supuesto, este precio varía mucho según la calidad de los muebles y su cantidad, con un amueblamiento minimalista podemos ahorrar mucho dinero. En este precio no incluimos los muebles de cocina porque ya hemos hablado de ella en otro apartado.

Por otro lado, si ya disponemos de todos los muebles y vamos a reformar la vivienda en la que vivimos actualmente, necesitaremos un lugar donde guardarlos durante la obra si no queremos que queden inservibles. En el caso de no disponer de un buen trastero tendremos que recurrir a un guardamuebles. El precio medio de este servicio ronda los 200 €/mes. Una obra de reforma de estas características tendrá una duración aproximada de 4 meses, con lo que el guardamuebles nos supondría un total de 800 €.

De nuevo en relación con el mobiliario, tras terminar las obras y limpiar el piso a fondo, debemos valorar el coste de la mudanza, hayamos usado guardamuebles o no, si reaprovechamos nuestro mobiliario contrataremos a un profesional que organice todo el trasiego de cosas de nuestra antigua vivienda a la nueva o del guardamuebles a nuestra nueva casa. Podemos indicar un coste medio de la mudanza de entorno 800 € para una vivienda en Madrid, incluyendo la carga y descarga, así como el desmontaje y montaje de algunos muebles.

Para finalizar, debemos tener en cuenta que, si hacemos la obra en la misma vivienda en la que ya estamos viviendo actualmente, necesitaremos, durante los 4 meses estimados de obra un lugar donde vivir. En una obra de las características planteadas en este post es literalmente imposible vivir mientras se realizan todos los trabajos. Si no tenemos algún familiar o amigo que nos pueda acoger temporalmente, la opción más habitual es alquilar una vivienda en el transcurso de las obras. En Madrid, el coste medio del alquiler actualmente está en 16,1 €/m2. Suponiendo que nos podemos apañar, durante 4 meses, en una vivienda de 70 m2, vivir de alquiler durante la reforma nos supondría un coste total aproximado de 4.500 €.

En conclusión, recopilando todos los datos que hemos dado en este post, para el caso de una vivienda de 150 m2, situada en Madrid, contratando todos los servicios citados, excepto la mudanza y el guardamuebles porque suponemos que se renueva todo el mobiliario y excepto el interiorista (porque, contratando el estudio de arquitectura, no sería totalmente necesario), en el caso desfavorable de tener que alquilar una vivienda durante las obras, el precio total aproximado de todos los trabajos y servicios asociados a una reforma integral, incorporando medidas de alta eficiencia energética, sería de 150.000 €. Se trata de una gran inversión, pero que mejor manera de invertir nuestro dinero que mejorando nuestro hogar y nuestra calidad de vida, creando una vivienda totalmente a nuestra medida.

En resumen, para vivienda de 150 m2:

  1. Honorarios arquitectos: 7.500 €
  2. Costes de licencia y tasas: 2.300 €
  3. Precio de las obras de reforma: 105.000 €
  4. Cocina con electrodomésticos: 10.000 €
  5. Armarios y almacenaje: 8.400 €
  6. Coste de limpieza final de obra: 300 €
  7. Mobiliario de la vivienda: 12.000 €
  8. Alquiler vivienda durante obras: 4.500 €

TOTAL REFORMA INTEGRAL Y DE ALTA EFICIENCIA: 150.000 €