Cómo sé si puedo ampliar mi casa

Es habitual encontrarnos en una situación en la que nuestra casa se nos queda pequeña, no es lo mismo buscar una casa como soltero/a o con tu pareja, que hacerlo una vez hemos formado una familia. Ante los desorbitados precios de venta y alquiler de pisos que encontramos a día de hoy es lógico que la mayoría opten por reformar o ampliar su vivienda actual para ganar esa habitación o baño extra. Pero mientras que reformar una vivienda se puede hacer en casi cualquier situación al tratarse de una obra menor, ampliar una casa es una historia muy distinta.

Para ampliar una vivienda es necesario un proyecto, un arquitecto y una licencia de obra mayor, no importa si hablamos de un chalé o de un piso en un edificio residencial. En la mayoría de casos, para poder realizar una ampliación necesitemos intervenir en la estructura. En los casos en los que se crean cerramientos ligeros (desmontables en algunas ocasiones) para cerrar terrazas, azoteas o patios, aunque no alteramos la estructura sí que modificamos el aspecto de la fachada y modificamos la cantidad de superficie construida, por lo que sigue siendo necesario un proyecto. Si además la vivienda que se va a ampliar está dentro de una comunidad de propietarios, se necesita el permiso de la misma para realizar las obras.

 

¿De qué depende si una ampliación es legal o no?

La legalidad o ilegalidad de una ampliación depende esencialmente de la normativa urbanística que afecte a nuestra vivienda. Esta normativa se puede consultar libremente en la web de nuestro ayuntamiento correspondiente y, si no la encontramos, siempre podemos ir directamente a hablar con un técnico del ayuntamiento para que nos facilite los datos que queremos conocer. La información que debemos obtener es la siguiente:

  • Edificabilidad – Es la relación entre los metros cuadrados de suelo de una parcela y los metros cuadrados de techo que se pueden llegar a construir dentro de esa parcela. Habitualmente los promotores agotan por completo la edificabilidad de las parcelas ya que suele suponer una mayor rentabilidad, pero las normativas van cambiando con los años y no es extraño encontrarnos con que nuestra parcela tiene edificabilidad de sobra. Este dato puede resultar muy complicado de entender debido a que en cada normativa se especifican excepciones de estancias que no computan para la edificabilidad, ya sea total o parcialmente como, por ejemplo, trasteros, aparcamientos, escaleras, balcones, terrazas…

  • Retranqueos Es la distancia mínima que debe tener una construcción respecto de los linderos (bordes) de la parcela. Habitualmente el retranqueo para la última planta de la edificación es mayor que para el resto de plantas, por ello los áticos suelen estar más remetidos respecto de la línea de fachada.

  • Ocupación – Es el porcentaje máximo de suelo que puede llegar a ocupar una edificación dentro de su parcela. Normalmente este dato solo resulta relevante en las ampliaciones de viviendas unifamiliares cuando se desea crear un nuevo volumen de edificación anexo al existente.

  • Nº de plantas y altura máxima Este es el dato más sencillo de entender. La mayoría de normativas urbanísticas nos marcan la altura máxima (o de cornisa) que pueden llegar a tener un edificio o vivienda, así como su número máximo de plantas, tanto sobre rasante como bajo rasante (sótanos). Si nuestra intención es ampliar creando una nueva planta deberemos estar muy pendientes de este apartado.

Fuente: Fraimar.es

¿Qué es lo primero que debo hacer si quiero ampliar mi casa?

Para asegurarte de no cometer ningún error que pueda darte problemas en el futuro lo más recomendable es hablar con el ayuntamiento y contactar con un arquitecto. Si vives en un municipio pequeño es muy probable que en tu ayuntamiento puedas hablar directamente con un técnico que te facilitará toda la información necesaria. Si, en cambio, vives en una gran ciudad lo más probable es que tengas que hacer más de un viaje al ayuntamiento hasta obtener esa información que buscas, hablar con los técnicos puede resultar muy complicado.

Una vez hemos hablado con el ayuntamiento correspondiente es momento de contactar con un arquitecto. Los arquitectos nos encargaremos de comprobar los datos de la normativa urbanística y verificar la viabilidad de la ampliación, además de realizar el proyecto correspondiente y obtener las licencias necesarias.

Múltiples terrazas cerradas en una calle de Salamanca. Fuente: elpais.com

Cuando paseamos por cualquier ciudad española podemos observar construcciones en las azoteas y gran cantidad de terrazas cerradas, pero no es tan frecuente que los ayuntamientos permitan este tipo de intervenciones en edificios de vivienda colectiva pero, entonces…

¿Por qué hay tantas ampliaciones en las ciudades?

Esto se debe, principalmente, al desconocimiento de la normativa. Por parte de la propiedad es normal que no se conozca está información, pero para un técnico es inexcusable no conocer la legalidad de una obra que está realizando.

Por desgracia, mucha gente cuando quiere ampliar su vivienda no recurre a un arquitecto ni se acerca a su ayuntamiento para saber con certeza y seguridad si puede realizar la ampliación, la mayoría van directamente a una constructora a que le den presupuesto para hacerlo. Si la constructora tiene cierta reputación o tamaño, probablemente avise al propietario de las licencias necesarias y se negará a realizar la obra sin ellas, pero si nos ponemos en contacto con la típica constructora de barrio, estará encantada de aceptar el trabajo aún sabiendo las consecuencias (si es que sabe cuáles son).

A no ser que hagamos un cerramiento ligero, una ampliación requiere una nueva estructura.

¿Qué ocurre si amplio mi casa sin el permiso necesario?

Los ayuntamientos cada vez están más involucrados en la búsqueda de ampliaciones ilegales, lo que al principio parecía un problema fácil de ignorar ahora se les está yendo de las manos y puede ser peligroso. Por esta razón, se hacen cada día más vuelos aéreos, ya sea con satélites, aviones, drones o helicópteros (estos dos últimos permiten vistas a 45º de forma que se vean las terrazas), para vigilar el crecimiento descontrolado e ilegal en las ciudades.

Si el ayuntamiento descubre tu ampliación, ya sea por la denuncia de un vecino o por fotos aéreas, y esta resulta ser ilegal puede ocurrir lo siguiente:

  • Legalización – Es el mejor de los casos posibles, la ampliación que has realizado no tenía licencia pero si podría haberla tenido. Si este es tu caso todo lo que necesitas es legalizar la ampliación, para lo que necesitas un arquitecto que realice el proyecto de la obra ya realizada. Tendrás que pagar el proyecto, las tasas de la licencia y un incremento sobre estas que depende del tiempo que haya pasado desde que se hicieron las obras. Los costes de las tasas dependen de cada municipio y puede que algunos ni siquiera consideren el incremento o multa.

  • Multas – Este es el caso intermedio, has realizado una ampliación en tu vivienda, el ayuntamiento lo sabe y no hay forma de legalizarla. Cuando esto ocurra los técnicos del ayuntamiento se pondrán en contacto contigo para que se lleve a cabo una demolición de la ampliación y se recupere el estado original de la vivienda. Si la ampliación no causa problemas al edificio, la parcela o a los vecinos lo más habitual es que el ayuntamiento comience a mandarte multas en compensación por la obra ilegal y dejen a un lado la demolición.

  • Demolición – Este es el mismo caso que el anterior, el de las multas, solo que aquí la ampliación está causando algún tipo de problema y el ayuntamiento exigirá la demolición completa de la ampliación. No hace falta que se trate de problemas graves como un sobrepeso que este dañando la estructura del edificio, algo tan simple como que la ampliación haya causado una gotera al vecino de abajo puede ser suficiente. Es raro que se llegue a estos extremos y en la mayoría de los casos se soluciona con multas, pero es importante saber que se puede llegar a dar este caso.

Edificio de Madrid con múltiples ampliaciones en áticos.

No me queda del todo claro lo que debo hacer, ¿puedo escribirles?

Claro, no hay problema. En Arrevol podemos ayudarle tanto con consultas como con proyectos de ampliación y reforma en viviendas unifamiliares y en pisos y si, en su caso, ya es tarde para hacerlo bien, también podemos echarle una mano con la legalización.

Si su vivienda se encuentra fuera de España le recomendamos que consulte a algún arquitecto de ese país ya que estará más familiarizado con la normativa de allí.