Cómo evitar sobrecostes en una obra

Toda obra requiere una inversión económica, ya sea grande o pequeña, y, la mayoría de las veces, ese dinero invertido anda bastante justo. Cuando compramos algún tipo de producto o contratamos algún servicio esperamos tener un precio fijo e invariable. Si vamos a un restaurante y pedimos una serie de platos cuyos precios vemos de antemano en la carta, esperamos que al final de la comida la cuenta sea el reflejo exacto de esos precios. Si viéramos que un plato cuesta el doble de lo que pone en la carta y el camarero nos contase que es porque se les había acabado algún ingrediente y han tenido que sustituirlo sin avisar por otro más caro, no lo toleraríamos. En cambio, esto mismo pasa en el sector de la construcción a diario y la gente lo ve como algo “normal”.

Ya se trate de una rehabilitación o de la construcción de un edificio o vivienda desde los cimientos, una obra involucra multitud de trabajos, materiales y oficios distintos. Coordinar todos estos trabajos y que todo vaya según lo planeado no es tarea sencilla, pero cuanto menos organizada está una obra y más nos precipitemos a comenzar sin haber desarrollado el proyecto al completo, más posibilidades hay de encontrarnos con sorpresas en forma de sobrecoste. Los proyectos grandes cuentan con la figura del “Project manager”, un técnico encargado de organizar y coordinar la obra para que se cumplan plazos y gastos. Este oficio es bastante novedoso en la construcción y en la mayoría de obras no nos lo vamos a encontrar, por lo que evitar esos cambios en el presupuesto se vuelve algo más complicado.

Existen principalmente tres agentes dentro de cualquier obra, el promotor o cliente, el equipo técnico (arquitectos y arquitectos técnicos mayoritariamente) y la contrata (empresa encargada de llevar a cabo la obra). Si queremos tener una obra bien coordinada, sin sorpresas ni sobrecostes, estos tres agentes deben poner de su parte. Vamos a ver una a una la mejor forma de mantener un buen control de la obra desde el punto de vista de cada uno de estos agentes.

EL PROMOTOR O CLIENTE

Comenzamos por ver el papel de quien es al final el más afectado por los sobrecostes, el cliente. La mayoría de la gente cuando va a afrontar una obra tiene en su cabeza un límite de presupuesto, saben desde un principio lo que se quieren gastar y quieren evitar a toda costa que la obra se les vaya de las manos, pero al mismo tiempo, desconfían de los profesionales. No sin razón, el sector de la construcción se ha ganado muy mala fama y el pensamiento generalizado de la población es que el constructor, albañil, electricista, etc. les va a timar. Esta desconfianza provoca que el cliente sea muy precavido y que acabe buscando alternativas a aquellas partes del presupuesto que le parecen demasiados caras.

La desconfianza en los constructores solo causa problemas en la obra. No paramos de encontrarnos casos de clientes que ven el precio de un grifo o un inodoro en el presupuesto y luego nos comentan que en internet está “mucho” más barato. Buscar alternativas a un material o a algún elemento del presupuesto de obra es perfectamente razonable pero hay que tener en cuenta cuatro factores muy importantes antes de consultar precios aparte:

  • Los precios de internet rara vez incluyen el suministro y el transporte. Adicionalmente, si se compran a través de una tienda local o de internet el IVA será del 21%, mientras que todo lo que haga la constructora irá (normalmente) al 10%.

  • Si estos materiales se buscan antes de dar comienzo la obra no hay ningún problema, de hecho, es algo que recomendamos encarecidamente. Pero en el momento que comienza la obra, si el cliente comienza a buscar precios por su cuenta se expone con casi toda seguridad a retrasos en el plazo de ejecución de la obra.

  • Cambiar una sola partida del presupuesto puede tener un efecto dominó en otras muchas partidas, algo que no se suele tener en cuenta. Por ejemplo, es muy habitual que el cliente quiera buscar el modelo de suelo por su cuenta, acostumbra a ser una partida grande en la que es fácil ver un ahorro, pero cambiar el modelo de suelo puede suponer un distinto espesor y, por lo tanto, una altura diferente en la casa. Esto no solo afectaría al recrecido del suelo o a un posible suelo radiante, sino también influiría en partidas como el rodapié, las juntas del suelo o, incluso, tener que rehacer los escalones de una escalera.

  • Por último, es muy importante tener en cuenta las garantías. Aunque al comprar en una tienda o en una web nos van a dar una garantía, debemos tener en cuenta que la obra también tiene una garantía propia y cualquier parte de la casa de la que no se haya encargado la contrata principal queda excluida de esa garantía. Aunque esto en principio no suene muy problemático, puede dar pie a situaciones muy complicadas. Por ejemplo, pongamos que la contrata ha hecho un baño con toda la instalación general de agua y saneamiento pero que los sanitarios los ha instalado otra empresa o tienda especializada que ha buscado el cliente por su cuenta. Al cabo de unos meses de vivir en la casa un grifo comienza a perder agua… primero llamamos al fabricante, este nos dice que es un problema de la instalación, así que decidimos llamar a la tienda que nos lo vendió e instaló, pero nos dicen que se trata de un problema de la fontanería general, por lo que, obviamente, llamamos a la constructora para comunicarle el problema pero resulta que su garantía no cubre ese grifo que ellos no instalaron y no nos queda otra que llamar a un nuevo fontanero y que nos cobre la reparación.

Este tipo de situaciones se dan muy a menudo y, al final, lo que se suponía que era un cambio inocente acaba causando grandes retrasos y sobrecostes a la obra.

¿Cómo evitamos estos sobrecostes?

Si lo que queremos es que la obra se desarrolle con la mayor fluidez posible, lo mejor que el promotor puede hacer en estos casos es confiar en los técnicos y profesionales que ha contratado y limitar los cambios a la fase de proyecto. Seguir los pasos marcados por el equipo técnico y dejarse aconsejar por ellos, hará que la obra avance según lo planeado.

 

EL EQUIPO TÉCNICO

Los arquitectos somos los encargados de redactar el proyecto, elaborar la memoria de calidades, a partir de la cual se elabora el presupuesto, y dirigir la obra, tres tareas que si no se realizan debidamente van a dar lugar a nuevos precios y posibles retrasos en el plazo de obra.

Comencemos por hablar de la redacción del proyecto. Sin entrar en mucho detalle, el proyecto es el conjunto de planos que describen las actuaciones a desarrollar durante la obra. Para dar comienzo a la obra es necesario contar con un proyecto de ejecución, compuesto habitualmente por centenares de planos generales y detalles constructivos. Un error en un cálculo, una cota mal medida o una línea equivocada, si no se detectan a tiempo es muy probable que causen algún sobrecoste (aunque también puede darse el caso contrario y que un precio baje, por ejemplo, si en el proyecto se sobredimensiona algún punto y se rectifica durante la obra).

Hay que tener en cuenta que las obras menores, aquellas en las que no es necesaria una licencia sino que es suficiente con una comunicación previa o una declaración responsable, no tienen obligación de contar con un proyecto, este es el caso de la mayoría de reformas. Aunque el Ayuntamiento no nos exija presentar un proyecto ni contratar un equipo técnico, siempre que la obra sea de cierta envergadura y vayamos a hacer una inversión económica importante, se recomienda encarecidamente contar con al menos un arquitecto o arquitecto técnico.

El proyecto es esencial para desarrollar la obra sin errores ni confusiones y la memoria es importante para que haya un control íntegro de las calidades, los materiales, las técnicas de ejecución y, sobre todo, del presupuesto. Si el proyecto son las instrucciones gráficas, la memoria son las instrucciones escritas, y las dos son igualmente importantes para poder construir. Una memoria en la que faltan partidas, que está mal redactada o en la que las descripciones son insuficientes, va a causar con toda seguridad sobrecostes en la obra.

Por último, dentro de las labores del equipo técnico tenemos la dirección de obra, es decir, controlar que los trabajos se desarrollan correctamente y de acuerdo al proyecto y a la memoria. Muchos arquitectos quitan importancia a esta tarea y no es raro encontrarse con arquitectos que pasan, con suerte, una vez al mes por la obra. Esto es una negligencia por su parte y puede tener consecuencias muy negativas. Si los obreros han cometido algún error y pasan semanas hasta que se detecte, eso va a complicar su arreglo, va a retrasar la obra y, es posible, que suba algún precio por culpa de ello.

¿Cómo evitamos estos sobrecostes?

Al igual que hemos visto antes, vamos a dividir este punto en las tres principales tareas del equipo técnico:

El proyecto – Si queremos evitar errores en el proyecto lo mejor que podemos hacer es utilizar una metodología de trabajo BIM (Building Information Modelling). Los programas asociados a BIM son el presente y el futuro de la arquitectura. Mientras que el papel y los programas más básicos solo nos permiten dibujar, está nueva metodología nos permite tener todo junto: cálculos estructurales, fontanería, iluminación, transmitancias de materiales, diseño… Dominar estos sistemas da lugar a proyectos más exhaustivos, dificultando en gran medida que cometamos errores.

La memoria de calidades – En este caso, para evitar confusiones en obra o malinterpretaciones de una partida que puedan causar esos indeseados sobrecostes, debemos ser extremadamente meticulosos con las descripciones de cada partida. En este sentido, lo más recomendable es coger todas las partidas y descripciones que necesitemos de una base de precios, como la de Guadalajara o la de CYPE. Estas bases tienen descripciones muy completas que no pueden dar lugar a error.

Ejemplo de descripción extraída de la base de precios de Guadalajara para un tabique:

Tabique de sistema de paneles de yeso laminado (PYL) de placa múltiple, formado por 2 placas estándar (Tipo A según UNE EN 520) de 13 mm de espesor atornillada a cada lado de una estructura de acero galvanizado, de canales horizontales de 48 mm de ancho y montantes verticales, con una modulación de 400 mm de separación a ejes entre montantes, con aislamiento térmico-acústico en el interior del tabique formado por panel de lana mineral (MW). Totalmente terminado para acabado mínimo Nivel Q1 ó Q2, listo para imprimar, revestir, pintar o decorar; i/p.p. de tratamientos de juntas, esquinas y huecos, pasos de instalaciones, pastas, cintas, guardavivos, tornillería, bandas de estanqueidad, limpieza y medios auxiliares. Conforme a UNE 102043:2013, ATEDY y NTE-PTP. Medido deduciendo huecos mayores a 1,5 m2. Compatible con particiones P4.2 según el Catálogo de Elementos Constructivos del CTE.

La dirección de obra – Aquí debemos tener en cuenta dos cosas muy importantes. Primero, para hacer correctamente una dirección el arquitecto debería ir al menos una vez por semana a la obra o, como poco, una vez cada dos semanas. Y segundo, no es nada recomendable que la dirección vaya de la misma parte que la contrata (algo que pasa muy a menudo). El contratista y la dirección deben ser empresas o trabajadores ajenos ya que es la única forma de garantizar un correcto control y una imparcialidad completa.

 

LA CONTRATA

De primeras podemos pensar que el contratista quiere que se produzcan sobrecostes en la obra ya que de esa forma ganaría más dinero, pero no siempre es así. La constructora está también muy interesada en que no haya sorpresas, cambios o problemas en la obra. Los retrasos que derivan de estas modificaciones alteran el planning de la obra, cambiando fechas de suministros o citas con instaladores. Un pequeño retraso en la obra puede suponerles muchos más gastos indirectos e incluso afectar a otras obras que tengan en marcha al mismo tiempo. Pero todo esto es asumiendo que sea una empresa que planea a fondo las obras y cumple con las fechas pactadas.

Las empresas constructoras son habitualmente las causantes de la mayoría de los sobrecostes. Es mucha la gente que ha tenido la mala suerte de cruzarse con una constructora que inicialmente comenta que la obra va a costar cierta cantidad y a la hora de la liquidación empieza a sacar partidas adicionales y el precio se dispara. Esto es algo, por desgracia, tan común que la mayoría de la gente da por hecho que les va a pasar a ellos cuando hagan una obra. Pero esto es algo que rara vez ocurre con empresas profesionales. Cuando hacemos una obra podemos elegir entre miles de contratistas y la gente tiene la tendencia a elegir la opción más barata (incluso si el contacto lo han visto colgado de una farola) pensando que todas las empresas son iguales, pero nada más lejos de la realidad. Ciertos contratistas buscan dar precios muy bajos para más tarde aprovecharse del desconocimiento del cliente sobre ciertos temas y poder subir el presupuesto a su gusto. Este no es el caso mayoritario, pero debemos ser muy cuidadosos con la elección de la contrata.

¿Cómo evitamos estos sobrecostes?

Para evitar dar a parar con uno de esos contratistas “aprovechados” y tener un mayor control sobre el trabajo que realiza la empresa, debemos tomar las siguientes medidas:

  • Comparar siempre entre varias empresas, no solo el presupuesto, sino también las recomendaciones que tengan y su metodología de trabajo.

  • Exigir un planning de obra. La mayoría de sobrecostes causados por la contrata vienen provocados por una mala organización, algo que se puede solucionar si se cuenta con una buena organización y un buen proyecto.

  • No permitir que la contrata ponga su propio arquitecto. Aunque muchas empresas constructoras ofrezcan también los servicios de proyecto y dirección, si estos no se desarrollan de forma ajena por otra empresa o estudio no se podrá garantizar un control objetivo de la obra. También es recomendable contactar primero con el estudio de arquitectura para que te ayude a buscar constructora, y no al revés.

  • Por último, es imprescindible firmar un contrato muy completo con la contrata. Entre las cláusulas más importantes a incluir están:

    • Precio - Este presupuesto es cerrado. No procederá la revisión de los precios unitarios del presente contrato por la fluctuación o modificación de precios o salarios en más o en menos que pudiera producirse durante la ejecución de las obras.

    • Modificaciones o precios contradictorios - En caso de que por decisión de la Propiedad o de la Dirección Técnica se desease ejecutar algún trabajo no comprendido en el presupuesto, o bien se establecieran cambios en las calidades de las unidades a emplear, la variación en el precio de la partida presupuestaria correspondiente y por ende en el total de la obra será fijada de común acuerdo por las partes. Así la ejecución de cualquier partida nueva (precio contradictorio) no comprendida en la oferta deberá realizarse previa contratación por escrito, que firmado por la propiedad y el contratista será anexado al presente contrato, en el que constará unidad y precio.

    • Plazo - Se fija el plazo de ejecución de las obras en __ semanas, a contar a partir de la firma del acta de comprobación de replanteo de las obras. La fecha prevista para el inicio de las obras: es el __________, y la fecha de finalización: __________. El retraso injustificado en la ejecución de las obras por causa imputable a la contrata determinará una indemnización tasada por daños y perjuicios a favor de la propiedad de _____ € por cada semana que transcurra.

    • Garantía - La contrata garantiza a la propiedad los trabajos realizados por los plazos que marca la ley vigente. Se establece un plazo de garantía de un año para defectos detectados en terminaciones y acabados, tres años para defectos que impidan o dificulten la habitabilidad de la vivienda y diez años para defectos estructurales o vicios ocultos.

 

CONCLUSIÓN

La organización y el control continuado son la clave para evitar todo tipo de cambios y variaciones en la obra. Para poder tener una obra sin sobresaltos ni sobrecostes debemos confiar en los profesionales y entender que las obras no pueden empezar “deprisa y corriendo”. La elaboración de un buen proyecto y la toma de decisiones durante el periodo previo a las obras son esenciales para que la construcción se pueda desarrollar sin sorpresas.