¿Cuánto mide realmente tu vivienda?

A la hora de comprar o vender una vivienda siempre hay un dato prioritario que destaca por encima de los demás, ¿cuántos metros cuadrados tiene el inmueble?, ¿es el dato que me han dado fiable?

Cuando estamos interesados en comprar o alquilar una casa siempre nos fijamos en la relación precio/m2, este dato al ser comprobado junto a otras viviendas o locales de la misma zona nos da una buena idea de si se trata de un precio justo o hinchado. Para poder ofrecer este dato correctamente el vendedor debe conocer con exactitud los metros cuadrados del inmueble a vender y eso puede resultar más complicado de lo que parece en un principio.

La mayoría de la gente que desea conocer los metros cuadrados de su vivienda o local en España se dirige a la página web del catastro, dónde introduciendo la referencia catastral o, en su ausencia, rellenando los datos de localización del bien inmueble, obtendrá el dato de la superficie total construida en metros cuadrados. El problema que tiene este dato es que mucha gente cree que se corresponde con los metros interiores del inmueble, pero no es así. Este dato es el que encontraremos habitualmente en las escrituras del inmueble y también es el que se usa para la compraventa, pero debemos tener cuidado de no relacionar este dato directamente con el tamaño de la vivienda o local.

¿Cuál es la diferencia entre superficie útil y construida?

Ejemplo de una ficha catastral. En rojo la superficie total construida, en verde la superficie construida de la vivienda y en azul la superficie de los elementos comunes correspondientes por el porcentaje de participación.

  • La superficie útil es habitualmente descrita como aquella superficie por la cual puedes andar, por desgracia esa descripción se queda corta ya que la superficie útil también engloba armarios o, por ejemplo, zonas de encimeras de cocinas. La mejor forma de entender este dato es con la siguiente descripción: es la superficie que engloba todo el espacio de las paredes hacia dentro. Esto quiere decir que en este dato excluimos los metros de tabiques, pilares, muros y patinillos de instalaciones (siempre que sean superiores a 100 cm2).
  • La superficie construida es toda la superficie del inmueble midiendo desde el perímetro exterior de sus muros. En caso de compartir un muro medianero con un vecino entonces solo se contará la mitad del grosor del mismo. Esta superficie siempre debe ser mayor que la útil,  ya que engloba lo mismo que esta pero además incluye los metros cuadrados de cerramientos y divisiones interiores.
  • La superficie catastral construida es la que nos muestra el catastro y la que usan los tasadores y es, en realidad, la suma de la superficie construida del inmueble y los metros cuadrados de elementos comunes (pasillo, descansillo, portal…) correspondientes al propietario según su coeficiente de participación en el edificio o comunidad. El catastro incluye en sus fichas de superficies ese coeficiente, así como los metros construidos del inmueble y de elementos comunes por separado.

Excepciones y espacios semiabiertos

Para obtener mediciones exactas y precisas es muy recomendable usar un medidor láser.

Además de todo lo descrito anteriormente, de las superficies de una vivienda siempre se deben excluir los patios de luz internos y todos aquellos espacios que cuenten con menos de 1,5 metros de altura libre.

En el caso de las terrazas, balcones, porches y demás espacios al aire libre no se incluirán en los cálculos de superficie si no están cubiertos. Si cuentan con algún tipo de cubrición entonces computarán al 50%, y si además de cubiertos tienen 3 de sus paredes cerradas entonces se contarán al 100%.

Por último, debemos tener en cuenta que los espacios con uso distinto al del propio local o vivienda y de uso privativo como son los trasteros o los garajes no se incluyen en los cálculos de superficie, su superficie se considera aparte.

Conclusiones

  • Los metros útiles son los que dan una idea del tamaño de la vivienda o inmueble y los que un comprador suele querer conocer.
  • Los metros construidos con elementos comunes son los que usan inmobiliarias, tasadores y el catastro, y son necesarios para obtener un precio.
  • Las terrazas y balcones habitualmente no aparecen reflejados en su totalidad en las superficies edificatorias.
  • Los garajes y trasteros no se incluyen.

Si deseas conocer con total precisión los metros cuadrados útiles de tu vivienda o local, o del inmueble que estas interesado en comprar, la mejor solución es contactar con un arquitecto que se encargue de realizar las mediciones y los correspondientes planos con todas las superficies reales.

Si necesitas planos del estado actual de un inmueble puedes ponerte en contacto con nosotros a través del siguiente botón. Todos nuestros planos incluyen un desglose completo de superficies, así como la superficie total útil y construida.