Comprar una vivienda y reformarla, o comprar una parcela y construir

Encontrar una vivienda a nuestro gusto no es nada sencillo. Cuando se trata de dar con un lugar perfecto para pasar los próximos años de nuestras vidas debemos ser exigentes con las condiciones que ha de cumplir y no dejarnos llevar por cualquier impulso. Si tenemos unos condicionantes en mente de tamaño, distribución, localización, vistas, tipo  de climatización, presupuesto, número de dormitorios, número de baños, etcétera, es muy complicado que seamos capaces de encontrar una vivienda que cumpla todo, por ello son cada vez más las personas que optan por comprar un piso para tirarlo abajo por completo y hacer una reforma integral. Pero, ¿qué resulta mejor a día de hoy?, ¿comprarse un piso para hacer una reforma integral?, ¿o comprarse un terreno y construir una vivienda desde cero?

En este post analizaremos las ventajas e inconvenientes de hacer una reforma integral y de construir una vivienda nueva en base a 5 factores: el emplazamiento, los plazos, los vecinos, la libertad del diseño y el precio. Si te interesa este tema, es probable que también te interese leer estos otros post:

EL EMPLAZAMIENTO

1. Reformar

La grandísima mayoría de la población trabaja en las ciudades y a todos nos gusta tener todo cerca: restaurantes, cines, centros comerciales… Esta dependencia de las ciudades ha hecho que cada vez más gente decida venirse a vivir a la ciudad, en pleno núcleo urbano. Cuando buscamos una vivienda para reformar tenemos carta blanca con la localización, casi en cualquier lugar que miremos vamos a encontrar pisos en venta. Este suele ser un factor determinante, ya que la cercanía al trabajo o a un buen colegio para nuestros hijos puede ser nuestra prioridad número uno.

También es importante señalar que la mayoría de ciudades cuentan con un centro urbano más antiguo que el resto de la ciudad. Esto supone que el incremento de precio por su cercanía al centro se puede ver compensado con la antigüedad y mal estado de la vivienda, algo que no nos debe preocupar si la vamos a reformar por completo.

2. Construir

Buscar un terreno para construirnos una vivienda no es tarea fácil, no solo hay muchos menos terrenos que viviendas en venta, sino que muchos de esos terrenos no sirven para construir, es decir, no son urbanizables. Dar con la parcela perfecta para nuestra vivienda puede llevar mucho tiempo y muy probablemente acabemos consultando a algún profesional, algo innecesario a día de hoy cuando buscamos un piso.

Esta búsqueda puede llegar a ser tediosa y frustrante. Los núcleos urbanos no suelen tener terrenos disponibles y, cuando los tienen, los precios se disparan, esto nos obliga a buscar en zonas perimetrales, más tranquilas pero más alejadas de la ciudad. Pero lo que perdemos en accesibilidad lo ganamos en espacio. Por lo mismo que cuesta comprar un piso, en el centro, de 100 metros cuadrados y reformarlo por completo, podemos comprar una parcela, en las afueras, de 1.000 metros cuadrados y construir una casa de idéntico tamaño, pero con piscina y jardín.

LOS PLAZOS

1. Reformar

Desde el momento que compramos una vivienda y nos decidimos a hacer una reforma integral, hasta el punto en el que entramos a vivir suele pasar muy poco tiempo o eso suele pensar la gente. Una reforma integral de un piso de 100 metros cuadrados suele tener un plazo de 3 meses, los cuales podrían ser menos pero siempre acaban siendo más, me explico. Las empresas de reformas saben que tienen dos datos con los que conseguir a un cliente, el presupuesto y el plazo, esto hace que la mayoría se ajusten a cantidades que luego no pueden cumplir. Pero la realidad es aún más molesta en este sentido, ya que realmente se puede hacer en mucho menos tiempo si se dedicase suficiente mano de obra.

El principal problema con los plazos en las reformas es que resulta muy complicado darlos con certeza. Aunque se intente realizar un planning de obra para controlar el correcto avance de la misma, es muy difícil que se cumpla, ya sea por falta de planificación, cambios constantes en el diseño, dificultad en los accesos… La ausencia de un proyecto (obligatorio en obra nueva pero no en reformas) supone un mayor descontrol de los tiempos.

2. Construir

Es obvio que se necesita más tiempo para construir una vivienda desde cero que para “vaciar” una y “llenarla” de nuevo. Los plazos de obra pueden llegar a duplicar a los de una reforma, eso sin contar el tiempo de espera hasta que se nos concede la licencia. Aunque esto puede desanimar a más de uno, lo que si hay que tener en cuenta es que para construir una vivienda necesitamos un arquitecto, un arquitecto técnico y un proyecto, y gracias a estos tres factores el control de la obra va a ser muy superior al de una reforma, pudiendo estimar un día de fin de obra con mucha mayor precisión.

Tampoco debemos olvidar que los tiempos de obra en una construcción de nueva planta dependen enormemente de los materiales y sistemas constructivos elegidos. Construir en seco o con prefabricados, evitando tiempos de fraguados y secados, nos puede llegar a ahorrar meses de obra.

LOS VECINOS

1. Reformar

A nadie le gusta los golpes, los ruidos, ni tampoco el polvo, así que no es de extrañar que todos nos sintamos molestos cuando un vecino comienza una obra. Las obras resultan extremadamente molestas para aquellos vecinos cuyas viviendas están colindantes a la tuya y no es de extrañar que a veces más de uno busque ser recompensado por esas molestias. Hay que tener en cuenta que entrar a una comunidad de vecinos con una obra no es la mejor carta de presentación posible y, muchas veces, merece la pena acercarse a ver a estos vecinos antes y después de las obras, para no acabar con problemas.

2. Construir

Si tu intención es la de construir una vivienda unifamiliar aislada entonces no tienes vecinos de los que preocuparte. Es cierto que la obra nueva tiene tantos o más ruidos que una reforma, pero al estar los vecinos en casas completamente ajenas a nuestra parcela, los ruidos tienen mucho menor impacto y llegan más amortiguados. Aunque en este caso sea mucho más cómodo y sencillo trabajar sin molestar al vecindario, sigue siendo muy recomendable darse a conocer antes y después de las obras, por educación y consideración.

LA LIBERTAD DEL DISEÑO

1. Reformar

El diseño es un tema muy complicado cuando hablamos de reformas. Las limitaciones están por todas partes, empezando por la orientación de la vivienda y la cantidad de huecos en fachada (ventanas). Por un lado, si vas a comprar una vivienda, ve a verla a distintas horas del día antes de tomar ninguna decisión, hay ciertas orientaciones que resultan muy molestas en ciertos momentos del día. Por otro lado, cuenta las ventanas que tiene la casa, ya que toda estancia vividera, como dormitorios o salones, está obligada a tener ventilación e iluminación natural y aquí el tamaño si importa.

Aparte de estas dos limitaciones ya comentadas, también debemos saber que la estructura del edificio, así como las instalaciones generales, como bajantes y patinillos de ventilación, no se pueden tocar. Todo esto no significa que no podamos hacer nada con una reforma integral, aún podemos darle mil vueltas a la casa y sacarle multitud de opciones, pero debido a estos impedimentos, las opciones están más limitadas y quizás haya que sacrificar alguno de esos condicionantes que te marcaste al comienzo. También hay que remarcar que cambiar la climatización de una vivienda antigua (algo muy común a día de hoy) es perfectamente posible, pero es complicado y puede resultar más caro que hacer una climatización en obra nueva.

2. Construir

Este es, sin duda alguna, el punto fuerte de las construcciones de obra nueva, libertad total de diseño. ¿Quieres un salón con triple altura?, ¿quizás un baño con vistas a la montaña?, y ¿qué tal una piscina en la azotea? Cualquier diseño es posible siempre y cuando cumplamos con la normativa vigente y con el código técnico de la edificación. Aparte de tener la posibilidad de hacer la casa tal y como queríamos, al construir desde cero se nos abre la posibilidad de orientar la vivienda para lograr el mejor aprovechamiento posible del soleamiento, suponiendo esto una disminución de los gastos mensuales de la casa.

Al partir de cero, los arquitectos tenemos la posibilidad, no solo de hacer un diseño interesante y a gusto del cliente, sino también de optimizar la colocación y funcionamiento de las instalaciones y estructuras de la vivienda, de forma que obtengamos una vivienda funcional y eficiente.

EL PRECIO

Por último, llegamos a un punto clave en este tipo de decisiones, el precio. Aquí, la compra de un piso y su posterior reforma, tiene las de ganar o eso podría parecer en un principio. La mejor forma de explicar las diferencias en los costes es a través de un ejemplo, en este caso, nos centraremos en la Comunidad de Madrid con datos obtenidos del Ministerio de Fomento.

1. Reformar

Para conocer el gasto total que supone esta opción necesitamos conocer el gasto medio de cada componente. Primero de todo el precio medio de la vivienda en la Comunidad de Madrid. Actualmente este precio se sitúa cerca de los 2.600€/m2 en viviendas de hasta 5 años de antigüedad y cerca de los 2.300€ para las viviendas con más de 5 años.  A continuación necesitamos conocer el precio de la reforma, este coste suele situarse entre 500 y 1.000€ el metro cuadrado en reformas integrales con calidades medias y medias-altas. Suponiendo una vivienda antigua (como la mayoría de las que se reforman) y con calidades medias podemos asumir un precio de 800€/m2.  Por último faltarían los impuestos y las licencias. De licencias debemos pagar un 4% del presupuesto de obra por el ICIO y cerca de 300€ por la tasa de prestación de servicios urbanísticos y, de impuestos, el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) en la Comunidad de Madrid es del 6% y la reforma tiene un 10% de IVA.

Con todos esos precios, comprar una vivienda de segunda mano de 100 metros cuadrados y luego realizar una reforma integral, tendría un coste aproximado de 335.300€.

2. Construir

Obtener el precio de construcción para una vivienda de nueva planta no es fácil y, por ello, ya le hemos dedicado algún otro post recientemente. Pero por hoy nos centraremos en los precios medios de la Comunidad de Madrid, para tratar de sacar alguna conclusión. Aquí lo primero de todo es la compra del solar, en este caso, miraremos el precio del suelo urbano que se sitúa en torno a los 300€/m2, pero que baja hasta 200€/m2 si nos alejamos de Madrid, provincia. Después entraríamos al coste de la propia construcción, tema al que ya hemos dedicado mucho espacio en otras ocasiones y que, por resumir, con unas buenas condiciones podemos situar en 1.000€/m2 incluidos los honorarios del arquitecto y el arquitecto técnico, los gastos generales, el estudio geotécnico y el tratamiento de la parcela. Aquí los impuestos y licencias se complican mucho más. Primero, si compras el terreno a una empresa tienes que pagar IVA (21%) y IAJD (1%), pero si compras a particular solo pagas ITP (6%). Luego está la licencia con el 4% del ICIO y la tasa por prestación de servicios que ronda los 1.000€, incluido el acto de comprobación de construcciones. También hay que recordar el IVA al 21% de los técnicos y el IVA al 10% de la constructora. Y, por último, tenemos la licencia de primera ocupación, otro 1%.

Si comprásemos un terreno de 1.000 metros cuadrados en un municipio cercano a Madrid y construyésemos en él una vivienda de calidades medias de 100 metros cuadrados, esto tendría un coste aproximado de 328.700€.

 

CONCLUSIONES

No es posible afirmar que una opción sea definitivamente mejor que la otra. Son muchos los factores que pueden llevar a una persona a tomar esta decisión, siendo habitualmente la localización y el precio los más preocupantes. Pero como hemos visto, la diferencia económica entre las dos opciones, la de reformar y la de construir, no es tan grande como la mayoría de la gente suele pensar. Con un mismo presupuesto se puede obtener dos casas de idéntico tamaño, una reformada y otra completamente nueva. En nuestra opinión, antes que el dinero, deberíamos valorar el emplazamiento, que es el mayor inconveniente de la obra nueva, y las limitaciones del diseño, que es el mayor inconveniente de las reformas.