Ampliando la ciudad, viviendas en los tejados

En las grandes capitales de España y en las capitales de muchos otros países, cada vez hay una oferta menor de vivienda céntrica y bien comunicada con los principales atractivos de las mismas. Sin embargo, la demanda por viviendas en estas ubicaciones no deja de crecer. No es un problema de fácil solución ya que en general los centros de estas ciudades están colmatados y muchos de los edificios están protegidos. Ante esta situación, actualmente se recurre a diversas soluciones, cada cual más singular y original. En este post hablaremos de una de las que más llama la atención y pasa menos desapercibida, la construcción de viviendas sobre los tejados y azoteas de los edificios preexistentes.

Puede que los primeros casos en Europa se dieran en Londres en torno al año 1993. Allí, un matrimonio de Estocolmo decidió probar una idea, construir una vivienda en lo alto de un edificio preexistente. Al comprar una serie de fotografías aéreas de la ciudad, se percataron de que una buena parte de las azoteas y cubiertas de los edificios generaban espacios disponibles para actuar y llevar a cabo su proyecto. Tras conseguir financiación y convencer a los técnicos urbanísticos correspondientes, así como a los vecinos del edificio afectado, comenzaron con la construcción. Una vez terminado, lo vendieron por varios millones. No es de extrañar el precio, era un ático exclusivo, en pleno centro de Londres y con las calidades de una vivienda nueva. A este le han seguido muchos otros a través de su empresa First Penthouse.

Han pasado muchos años y si en el año 1993 ya había demanda de este tipo de espacios en los centros de las ciudades hoy en día todavía más. En España ya se han dado numerosos casos de ampliaciones de un edificio preexistente mediante la incorporación de nuevas viviendas sobre su cubierta, una de las empresas más conocidas en este ámbito en nuestro país es La Casa por el Tejado.

Para llevar a cabo este tipo de proyectos se deben seguir unas pautas claras. Para empezar, es necesario saber si la parcela/edificio dispone de edificabilidad sobrante. Esto es ¿podríamos haber construido un edificio más grande o más alto que el que ya existe? Si la respuesta es afirmativa ya hemos dado un primer paso.

A continuación hay que negociar con los vecinos la compra de esa superficie y volumen de aire en la cubierta de su edificio donde queremos implantar la nueva vivienda. Generalmente se dan dos situaciones:

  1. Se compran los derechos de vuelo a la Comunidad de Propietarios, esto es el ‘derecho real sobre un edificio o solar edificable que atribuye a alguien la facultad de construir una o más plantas sobre un inmueble y hacer suya la propiedad de las nuevas construcciones’.
  2. Otra opción es comprar el derecho de aprovechamiento de superficie o ‘derecho real limitado sobre una finca ajena que atribuye temporalmente la propiedad separada de las construcciones o plantaciones que estén incluidas en la misma’. En este caso se trata de una cesión temporal del espacio disponible en la cubierta de un edificio.

Adquirir estos derechos es bastante costoso para el promotor, por lo que generalmente se llega a acuerdos en los que se abona una parte del importe en dinero y otra parte a modo de reformas y mejoras en el edificio. Al tratarse, en general, de edificios bastante antiguos, las Comunidades de Propietarios salen beneficiadas con este tipo de acuerdos. Estas mejoras pueden consistir en la reforma de todas las zonas comunes, la instalación de un ascensor y mejora de la accesibilidad, la restauración de la fachada, la creación de una nueva zona común ajardinada en la azotea del edificio etc.

Una vez que las partes que intervienen en el proceso han llegado a un acuerdo, el proyecto arquitectónico de las nuevas viviendas puede ponerse en marcha. Este proyecto deberá tener en cuenta todas las instalaciones del edificio preexistente y adaptarlas si fuera necesario para que puedan dar servicio a los nuevos espacios. Asimismo, se debe hacer un estudio de la estructura y la cimentación para determinar si será necesario reforzarla.

La ampliación podría llevarse a cabo a través de una obra tradicional in situ pero esto genera muchos problemas a los vecinos que habitan el edificio y al entorno. Además, las zonas céntricas de las ciudades no suelen ser de fácil acceso para maquinaria y las ocupaciones de la vía pública pueden resultar imposibles o prohibitivas para el promotor. Por eso una de las soluciones más interesantes y recurridas es la industrialización de la construcción de estas viviendas.

Esto consiste en dividir las viviendas en diferentes módulos que se construyen por completo (incluso los acabados) en un taller o nave industrial, con todas las ventajas que esto supone y de las que ya hemos hablado en otros post. Posteriormente, las viviendas son trasladadas por módulos en un tráiler hasta el edificio, en cuya azotea únicamente se habrán llevado a cabo obras de acondicionamiento y preparación para la instalación de las futuras viviendas. Finalmente, los diferentes módulos son elevados mediante una grúa y colocados en la cubierta correspondiente. Esta operación puede realizarse fácilmente en un solo día o incluso en unas horas.

El último paso consiste en la conexión de los diferentes módulos, el repaso de las terminaciones y otros remates. Como resultado, tenemos una vivienda situada en pleno centro de la ciudad y con las calidades y beneficios de una vivienda industrializada, eficiente, exclusiva y de nueva construcción.

Este tipo de construcciones suponen una gran oportunidad tanto para el sector de la construcción, como para la renovación y revalorización de los edificios más antiguos de las ciudades, que pasan a ser más eficientes y accesibles.

Como podéis imaginar, al tratarse de áticos nuevos situados en el centro de las ciudades, el precio de venta de esta nueva tipología de viviendas no es bajo. Pero ¿y si se recurriera a sistemas prefabricados y ligeros, materiales ecológicos y reciclables, viviendas de un tamaño más reducido, incluso modulares…? Todavía no se ha hecho, pero seguramente se podría ajustar el precio y llegar a toda esa gente (muchos jóvenes) con ganas de vivir en un apartamento en pleno centro de la ciudad.